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在氣候變化中購買海濱物業的五項策略

2019-11-13 15:07:32
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與內陸房屋相比,擁有和維護海濱物業總是要考慮不同的方面。首先,海濱物業需要強制性的洪水保險,并且往往具有較高的物業稅和管理成本。對于許多購房者來說,這些額外的支出是值得的。沿海生活的積極影響得到科學的支持。實際上,它具有巨大的潛力來改善人們的健康和福祉,以至于歐盟的“藍色健康2020”項目目前正在研究使更多人接觸水的治療益處的方法。

同時,氣候變化和海平面上升對全球沿海社區構成威脅。根據《 2017年美國氣候科學特別報告》,自1900年以來海平面上升了8英寸,而自1993年以來海平面已上升了近一半。預測模型預測,到2030年海平面將再上升7英寸,到2030年將上升4.3英尺。 2100。

第一街基金會(First Street Foundation)的數據評估了美國東部沿海地區2005年至2017年之間的房地產價值,該數據表明,潮水泛濫已經影響了大多數州的房地產價值,而抵御力的努力正在推高房地產稅。作為加利福尼亞州德爾馬市的房地產經紀人,我也看到了氣候變化對西海岸的影響。根據美國地質調查局的調查,海平面上升可能導致加利福尼亞的沿海懸崖以2100年歷史速度的兩倍惡化。許多房主已經開始建造昂貴的海堤,以保護其虛張聲勢的財產。

盡管存在當前和未來的挑戰,但沿海房屋仍然是許多人的夢想投資。這些屬性仍然令人贊賞,盡管速度較慢。海濱度假比以往任何時候都更受歡迎,這使得出租物業成為可能承擔風險的開發商的潛在豐厚投資。有經驗的買家甚至可以利用這一額外風險來談判降低購買價格。

最終,進行明智的海濱購買或虛張聲勢的購房歸結為自我教育并采取正確的步驟來適當保護您的投資。這里有五個基本策略。

1.雇用合適的專業人員。

如果您正在考慮投資海濱房屋(無論是海拔20英尺還是200英尺),那么您必須做作業。這包括雇用有執照的工程師,土地測量師或地質檢查人員,以評估財產是否存在現有和潛在危險。可以通過諸如海岸侵蝕,風暴潮,徑流,排水和高潮標記之類的標志來評估斷崖頂部特性的懸崖穩定性。

通常,可以通過適當的緩解策略來實現對財產的保護。與經驗豐富的建筑師,設計師和建筑商合作,可以幫助開發商確定具有特定地理考慮因素的適合新物業的海拔高度。請記住,高海拔房屋的升值速度要快于低海拔房屋的升值速度,哈佛大學的研究人員曾將這種現象稱為“氣候高級化”。

2.

除了潛在的虛張聲勢倒塌和山體滑坡的威脅外,海濱物業還容易受到沿海風暴造成的風和水損害。通常,在標準,全面的家庭檢查過程中可以檢測到風暴破壞的跡象。但是,有時發現過去損失的唯一方法是通過保險索賠。讓您的房地產經紀人檢查過去的索賠,因此在保護和維護您的財產方面毫無意外。

3.沉浸在地方政府中。

對于沿海房主來說,了解當地沿海委員會和設計委員會的目標和政策至關重要。參加盡可能多的沿海委員會會議,以最好地了解其政策以及減輕氣候變化影響的一般方法。每個社區都有自己的本地優先事項,無論是保護海濱房屋還是自然侵蝕。

4.了解您的保險單。

由于不可能以100%的準確性預測未來,因此房屋保險費率是由當前而不是未來的風險決定的。FEMA的沿海危害分析建模程序等工具可以幫助房主評估其當前的洪水風險,但重要的是要記住,洪水保險在未來幾年中可能會隨著風險的增加或減少而不斷變化。

盡管為沿海房屋提供保險仍然要花更多的錢,但是氣候變化尚未引起價格的急劇上漲。但是,FEMA每五年會重新評估一次洪泛區。隨著氣溫升高造成的破壞性更大和更具破壞性的風暴,保險單可能會發生變化。所有購房者都需要閱讀其保險單上的細則,以了解差距和免除情況。通常,房主會發現自己處于無法解決洪水造成的水災的情況,因為每種情況都是獨特的。

5.確定您的風險承受能力。

歸根結底,進行良好的房地產投資僅是使購買決策與風險承受能力保持一致。風險承受能力取決于對您的財務狀況和人生計劃的誠實對待。您是千禧一代的首次置業者,尋找永久的住所嗎?還是您正在尋找嬰兒潮時期的嬰兒潮一代?如果您發生了改變生活的事件并且不得不搬家,那么如果不想的話,如何避免不得不卸下物業?

將來,海濱出租物業可能會產生更多的收入,尤其是當越來越多的人試圖在理想的位置出租而不承擔所有權風險時。購買者在投資物業之前,必須先了解自己的當地法令,特別是有關短期租賃的法令。即使沒有HOA的獨立式房屋也可能會受到限制,這可能會嚴重影響買方的長期所有權策略。

這些只是買家應該問自己的幾個問題。人們在購買有抱負的房屋時,往往會帶著玫瑰色的眼鏡看待事物,但即使在尋找理想的房屋時,也要保持中立和客觀,這一點很重要。最終,理想的家是最適合您的家,考慮了所有變量,包括氣候和環境。

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